金融投資網(wǎng)記者 林珂

房地產(chǎn)行業(yè)還在震蕩探底過程當(dāng)中，進(jìn)入5月樓市再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷。在樓市未能延續(xù)回升背景下，多地購(gòu)房政策優(yōu)化力度加大，同時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)新政策也將陸續(xù)出臺(tái)。在行業(yè)人士看來，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)正走向觸底回升，下半年有望迎來持續(xù)復(fù)蘇，但還需等待更多信號(hào)來確認(rèn)。

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單月銷售繼續(xù)回落

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2023年5月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額5492億元，同比增長(zhǎng)5.3%，環(huán)比下滑14.5%，全口徑面積2952萬方，同比下滑23%，環(huán)比下滑9.4%。累計(jì)來看，1-5月累計(jì)銷售金額28548億元，同比增長(zhǎng)8.2%，累計(jì)銷售面積16084萬方，同比下滑9%。5月樓市成色欠佳，重點(diǎn)30城住宅成交面積環(huán)比下滑8%，同比增長(zhǎng)22%，其中一線成交環(huán)比下滑22%，降幅高于30城平均。有分析指出，在銷售數(shù)據(jù)不佳的情況下，預(yù)計(jì)6月份會(huì)有新的政策出臺(tái)，而且部分政策工具可能超出過去的常規(guī)工具范疇。

“若地產(chǎn)基本面出現(xiàn)超預(yù)期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升?！碧祜L(fēng)證券分析師劉清海指出，從4-5月銷售表現(xiàn)看，基本面復(fù)蘇步伐開始放緩，去年年末擠壓需求已基本釋放，疊加房企拿地減少、數(shù)據(jù)邊際減弱或?qū)ν票P節(jié)奏形成負(fù)向反饋，單月銷售繼續(xù)回落。我們認(rèn)為，基本面表現(xiàn)與政策之間具備相互作用，政策是打破地產(chǎn)“銷售-投資-開工”負(fù)反饋、呵護(hù)市場(chǎng)預(yù)期、確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提，基本面對(duì)政策的響應(yīng)程度也會(huì)影響政策力度。故若地產(chǎn)基本面出現(xiàn)超預(yù)期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未來需求側(cè)寬松路徑可能包括首付比例、房貸利率、限購(gòu)限售、存量市場(chǎng)。

隨著快速政策持續(xù)，市場(chǎng)需求有望得到釋放。安信證券分析師蘇多永認(rèn)為，2023年以來，多省市持續(xù)出臺(tái)地產(chǎn)銷售端寬松政策，包括調(diào)整公積金政策、調(diào)整首付款比例、優(yōu)化限購(gòu)政策等。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已有杭州、南京、合肥、鄭州、沈陽、廈門、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等14個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化，采取“一區(qū)一策”、“因區(qū)施策”等，對(duì)于購(gòu)買力旺盛的住宅區(qū)域，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，而對(duì)于一些成交量冷淡、購(gòu)買力偏弱的區(qū)域，逐步放開限購(gòu)政策。目前，一線城市、新一線城市存在地產(chǎn)政策寬松預(yù)期，后續(xù)若政策逐步落地，在“房住不炒”的總基調(diào)下，有望促進(jìn)房地產(chǎn)需求進(jìn)一步釋放。

后續(xù)銷售將有所改善

隨著政策優(yōu)化力度加大，二級(jí)市場(chǎng)上房地產(chǎn)板塊也以反彈回應(yīng)利好。但銷售改善還需得到更多政策優(yōu)化支持以及市場(chǎng)信心的修復(fù)。

東興證券分析師陳剛就表示，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場(chǎng)正走向觸底回升，但銷售的分化程度也在進(jìn)一步提升，銷售與拿地都在向高能級(jí)城市集中。繼去年地產(chǎn)融資端三支箭重磅發(fā)布，2023年“保交樓”為地產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)，竣工面積明顯修復(fù)且增速持續(xù)加快。此外，隨地產(chǎn)限購(gòu)政策持續(xù)優(yōu)化，市場(chǎng)信心有望得到進(jìn)一步修復(fù)，后續(xù)銷售和新開工數(shù)據(jù)或?qū)⒂兴纳啤?/p>

“預(yù)計(jì)銷售將逐步復(fù)蘇，2023年下半年全國(guó)銷售將增長(zhǎng)5-10%。”交銀國(guó)際證券表示，鑒于2022年較低的基數(shù)，我們相信房地產(chǎn)市場(chǎng)將在下半年逐步復(fù)蘇，更多政策將推出以提高購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)能力，包括降低首付和房貸利率。此外，隨著民營(yíng)開發(fā)商推出更多已竣工的項(xiàng)目銷售，我們相信可以減輕購(gòu)房者的擔(dān)憂?？偠灾?，我們預(yù)計(jì)下半年全國(guó)房屋銷售將同比增長(zhǎng)5-10%。

德邦證券分析師金文曦指出，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際持續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售延續(xù)環(huán)比下降，企業(yè)推盤意愿不強(qiáng)，預(yù)計(jì)后續(xù)銷售市場(chǎng)的進(jìn)一步恢復(fù)需要政策端的優(yōu)化調(diào)整。青島非限購(gòu)區(qū)降最低首付比例，放松限售，預(yù)計(jì)將對(duì)其他城市形成一定示范作用。建議關(guān)注布局核心城市群且土儲(chǔ)質(zhì)量?jī)?yōu)質(zhì)，經(jīng)營(yíng)邊際安全的開發(fā)商，如濱江集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、招商蛇口等。

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