來源|贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者|張雪華

頭圖來源|視覺中國

(資料圖片)

編者按

因燒烤出圈的淄博，讓山東省中部的三線小城市被關注，“好客山東”形象更加立體與生動。除了備受關注的濟南與青島之外，淄博等山東省內(nèi)其他城市商業(yè)發(fā)展情況如何？贏商網(wǎng)獨家策劃“山東城市商業(yè)觀察”系列報道，呈現(xiàn)山東城市商業(yè)最新面貌。

提起山東，大家都知道的是海濱城市青島、省會濟南，像濰坊等二三線城市則了解甚少。濰坊自1984年連續(xù)舉辦了近40年的濰坊國際風箏節(jié)，讓中國鳶都走向世界，因此便有了“世界濰坊”的美譽。

濰坊市位于山東省中部，東臨青島，西接淄博，與省會濟南一市之隔。濰坊工農(nóng)業(yè)基礎堅實，2022年濰坊市經(jīng)濟總量7306億元，在山東省GDP排名第四。

近幾年，濰坊城市經(jīng)濟飛速發(fā)展，城市化水平不斷提升，已經(jīng)躋身二線城市，并肩濟南、煙臺。2001年濰坊世紀泰華廣場開業(yè)，成為濰坊第一座現(xiàn)代化的購物中心，由是開啟濰坊商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

之后的二十余年里，濰坊商業(yè)形成了成熟市級商圈、區(qū)域商圈共12個，商業(yè)數(shù)目增至39個，商業(yè)體量達186.8萬方……

濰坊商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：

扎堆立足

中檔及大眾化項目是主流

濰坊市轄4區(qū)6市2縣，包括：濰城區(qū)、奎文區(qū)、坊子區(qū)、寒亭區(qū)，青州市、諸城市、壽光市、安丘市、高密市、昌邑市，昌樂縣、臨朐縣。

據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，濰坊市當前在營購物中心以及獨立百貨（商業(yè)建筑面積≥3萬方）數(shù)量32 個，商業(yè)體量184.8萬方。四個中心城區(qū)分布了14座商業(yè)，占濰坊市商業(yè)（商業(yè)建筑面積≥3萬方）總數(shù)的44%，其中奎文區(qū)以9座商業(yè)排名榜首，其次是濰城區(qū)，以4座商業(yè)位居第二。

奎文區(qū) 位于濰坊中部，是市政機關所在地，全市的政治、經(jīng)濟、文化中心。奎文區(qū)的百貨大樓商圈是濰坊唯一一個市級商圈，由濰坊中百大廈 （勝利西 街店）等5座商業(yè)組成 ，其中比較有代表性的是濰坊中百大廈，它是濰坊目前檔次最高的商業(yè)項目，定位為中高檔獨立百貨，該項目多元豐富的品牌組合，契合了消費者的消費需求。 百貨大樓商圈 還有頗受濰坊人 青睞的濰坊世紀泰華廣場 ，該項目幾經(jīng)擴容，現(xiàn)在已經(jīng)升 級為由濰坊世紀泰華廣場、濰坊泰華城假日廣場、濰坊泰華城新天地組成的“泰華城”——濰坊 市最大的城市 綜合體。

除了百貨大樓商圈，在中心城區(qū)還有多個興起時間稍晚的傳統(tǒng)區(qū)域商圈：新華路商圈，萬達商圈，福壽東街商圈；近幾年還新興起了坊子泰華城商圈和健康東街商圈，5個商圈開業(yè)商業(yè)項目有10座。

濰坊商業(yè)表現(xiàn)出明顯的無高檔商業(yè)、少中高檔商業(yè)，多中檔和大眾化項目的特點。目前，中高檔商業(yè)只有濰坊中百大 廈（勝利西街店） 1個、以山東濰坊萬達廣場、濰坊市及泰華廣場為代表的中檔商業(yè)14個、 以濰坊印象匯為代表的大眾化商業(yè)17個。

一半以上（8個）的中檔和中高檔商業(yè)都布局在奎文區(qū)等人口密度大、生活配套完善的中心城區(qū)，而大眾化項目多選址在其余各轄區(qū)的成熟商圈，體量集中在13萬方上下。

濰坊中百大廈（勝利西街店）基于中高檔定位，引進COACH、MICHAEL KORS、天梭、浪琴等零售品牌；雅詩蘭黛、Dior、歐舒丹、LANCOME、資生堂、嬌韻詩等美妝護理品牌，其中不少是城市首店品牌，滿足城市部分中高端消費需求。

商業(yè)持續(xù)增長

未來2年新增體量超71萬方

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，目前已知未來兩年將新增購物中心7個，總增量約71.6萬方。

強者恒強，成熟的區(qū)域仍是新玩家進入市場的首選地，奎文區(qū)和濰城區(qū)2個中心主城區(qū)占據(jù)新增商業(yè)體量超三分之二。其中，奎文區(qū)未來商業(yè)增量達30萬方，位列轄區(qū)第一，將新增濰坊高新吾悅廣場和濰坊新辰里購物中心兩座大型商業(yè)；濰城區(qū)商業(yè)增量也比較可觀，未來兩年預計新增商業(yè)體量25萬方。

隨著城市的發(fā)展，傳統(tǒng)的單經(jīng)濟中心格局逐漸被打破。城市被劃分成若干個區(qū)域，每個區(qū)域都有自己的商業(yè)、生活中心。此時，單一經(jīng)濟中心，顯然不能夠滿足整個城市的生活娛樂需求。城市各個區(qū)域也需要 有能夠滿足板塊生活要求，并且能夠帶動發(fā)展的商業(yè)中心。

放眼整個濰坊市，中心城區(qū)之外的6市2縣轄區(qū)內(nèi)，也在城市化進程中逐漸形成區(qū)域商圈氛圍。贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，壽光市在營商業(yè)5座，已具規(guī)模的商圈是以濰坊壽光萬達廣場和濰坊全福元商廈為核心的學院路商圈。青州市當前有3個商圈，4座商業(yè)，其中較早入局的商業(yè)則是2005年魯商集團打造的濰坊銀座商城。

區(qū)域商圈氛圍漸成氣候的同時，區(qū)域商業(yè)的數(shù)目也在持續(xù)增長，今年，安丘市預計新增安丘宏帆廣場和濰坊安丘世貿(mào)恒太城兩座商業(yè)，體量共計12.2萬方。

商業(yè)品牌觀察：

本土“根深蒂固”，外來者扎根難

?? 通過研究濰坊商業(yè)數(shù)據(jù)之后， 我們發(fā)現(xiàn)， 本地開發(fā)商濰百集團和世紀泰華集團的項目布店密集，濰百集團在9個行政區(qū)里都有布店，中百大廈、谷德茂等都是其打造的商業(yè)品 牌； 而世紀泰華 集團項目集中布局在中心城區(qū)奎文區(qū)和坊子區(qū)，同時也在其余轄區(qū)探索生 存之道，于2010年和2014年先后在安丘市和青州市開出安丘泰華城和青州泰華城項目。

我們還觀察到，本地開發(fā)商全福元集團也有不少連鎖項目，以中小體量的獨立百貨為主，商業(yè)項目主要分布在壽光市、昌樂縣等區(qū)域。

值得一提的是，這些濰坊本土開發(fā)商沒有滿足于濰坊的商業(yè)市場，他們的商業(yè)版圖都已擴張到相鄰區(qū)市，發(fā)展成為跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的連鎖商業(yè)。中百大廈背后的濰坊百貨集團旗下?lián)碛屑褬芳?、中百超市、佳樂家Family、中百便利、佳樂家Top會員店、中百大廈、益家園、谷德廣場、谷德茂、谷德錦、中百奧萊等品牌，根據(jù)官方統(tǒng)計，濰百集團2021年全年實現(xiàn)銷售202.18億元，營業(yè)場所700余處，從業(yè)人員3萬余人，已經(jīng)建立起了遍布濰坊城鄉(xiāng)及青島、濟南、煙臺、泰安、濱州、淄博、日照等地區(qū)的門店網(wǎng)絡。

?? 外來開發(fā)商中，萬達表現(xiàn)突出。 從2014年奎文區(qū)山東濰坊萬達廣場開始，每隔4年就有一個萬達廣場面市，到今年，濰坊已經(jīng)有三座萬達廣場。第一座萬達廣場開業(yè)之后，萬達廣 場的布局偏向在遠離濰坊主城的壽光市和臨朐縣，正因為萬達廣場的進入，推動了各自所在區(qū)域商圈的形成。

對比上期淄博商業(yè)，山東本土品牌銀座集團在濰坊布局的數(shù)量少了很多，僅有4座銀座商城，除了奎文區(qū)的濰坊銀座商城，在縣級市的銀座都是小體量的百貨。

濰坊經(jīng)濟高速發(fā)展，對比之下，商業(yè)的發(fā)展的腳步似乎不夠快。當前高端商業(yè)還是空白狀態(tài)，中高端商業(yè)數(shù)量不足，商業(yè)活力有很大的激發(fā)潛力?？深A見的未來，外來開發(fā)商品牌如吾悅廣場、宏帆廣場等開業(yè)之后，革新城市的商業(yè)格局，也將為濰坊人民帶來新穎、豐富的消費體驗。

瑞幸變大，“星巴克”化？

隨著標志性的萬店開業(yè)，

瑞幸?guī)砹岁P于場景和業(yè)態(tài)的新成果，

也再一次陷入品牌比較的爭議里。

贏商探員在廈門中山路步行街的No.10000店現(xiàn)場，

卻發(fā)現(xiàn)了新的答案。

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