一、供應(yīng)：6月土地供應(yīng)量下降，二線城市供地節(jié)奏略微加快

(相關(guān)資料圖)

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，全國主要地級市2023年6月供應(yīng)土地564宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積為4504.58萬㎡，同比下降43.33%，環(huán)比下降13.39%；推出樓面均價(jià)為6053元/㎡，同比上漲6.68%，環(huán)比上漲10.8%。6月土地市場供應(yīng)力度減弱，而且近期地塊延期出讓現(xiàn)象呈現(xiàn)增多趨勢，或與當(dāng)前市場情緒恢復(fù)不佳脫不開關(guān)系，為避免因樓市成交端降溫加重房企觀望情緒，多數(shù)城市適度放慢了供地節(jié)奏。

備注：用地性質(zhì)包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業(yè)/辦公用地；2023年6月數(shù)據(jù)截止至6月26日，下同。

從地塊性質(zhì)來看，6月份住宅用地供應(yīng)端呈現(xiàn)“量漲價(jià)跌”態(tài)勢，綜合用地和商辦用地的供應(yīng)表現(xiàn)則恰恰與之相反，供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比均下降超30%，推出樓面價(jià)同環(huán)比雙雙呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。分各能級城市來看，2023年6月，一線及三四線城市供地量雙雙轉(zhuǎn)降，且三四線城市降幅居首，超20%；二線城市推地力度略微提升，供應(yīng)規(guī)模較上月小幅上升2.23%。推出樓面價(jià)方面，一線城市推出樓面價(jià)同環(huán)比延續(xù)上漲態(tài)勢，漲幅均在10%以內(nèi)；二線城市推出樓面價(jià)上漲動力則相對不足，同環(huán)比雙雙小幅下跌；另外，在部分城市推出高價(jià)商辦地的帶動下，三四線城市整體推出樓面價(jià)止跌轉(zhuǎn)漲。

二、成交：6月土地成交量價(jià)穩(wěn)中趨降，一線城市成交可觀

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2023年6月全國主要地級市土地成交374宗，成交規(guī)劃建筑面積為2694.1萬㎡，同比下降49.56%，環(huán)比下降9.56%；成交樓面價(jià)為6890元/平方米，同比微漲0.44%，環(huán)比上漲3.75%；土地出讓金為1856.12億元，同比下跌49.34%，環(huán)比下跌6.17%。6月土地市場成交量下滑，一方面，受限于供應(yīng)力度減弱；另一方面，當(dāng)前市場情緒回落，樓市成交復(fù)蘇暫不穩(wěn)固，房企拿地信心或多或少受到一定影響。展望后市，土地成交端若想實(shí)現(xiàn)持續(xù)向好局面還需有去化動力增強(qiáng)、土地供應(yīng)質(zhì)提等利好信號的發(fā)出。

從地塊性質(zhì)來看，6月涉宅及商辦用地成交量呈現(xiàn)全員下滑態(tài)勢，且住宅用地環(huán)比縮減最為顯著，降幅超30%。成交樓面價(jià)方面，住宅及商辦用地雙雙呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，則綜合用地上漲動力相對不足，環(huán)比下降超10%，與此同時(shí)，僅商辦用地土地收金較上月增加，涉宅用地收金下滑。數(shù)據(jù)顯示，6月住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為1266.77萬㎡，環(huán)比下跌37.7%；成交樓面價(jià)為8506元/平方米，環(huán)比上漲26.92%。綜合用地（含住宅）成交規(guī)劃建筑面積為759.27萬㎡，環(huán)比下跌25.29%；成交樓面價(jià)為7044元/平方米，環(huán)比下跌13.9%。商辦用地成交規(guī)劃建筑面積為668.06萬㎡，環(huán)比下跌21.49%；成交樓面價(jià)為3650元/平方米，環(huán)比上漲66.59%。

分等級城市來看，6月一線及三四線城市成交規(guī)模環(huán)比上升，且一線城市漲勢強(qiáng)勁，二線城市成交表現(xiàn)則相對欠佳，量價(jià)延續(xù)下滑態(tài)勢。其中，6月一線城市成交30宗，成交規(guī)劃建筑面積245.19萬㎡，同比下跌50.92%，環(huán)比上漲190.13%；成交樓面價(jià)為29794元/㎡，同比上漲29.61%，環(huán)比上漲99.69%；土地出讓金730.51億元，同比下跌36.4%，環(huán)比上漲479.39%。本月北京、廣州拍地踴躍且成色較佳，帶動一線城市整體成交量價(jià)大幅上升。

6月二線城市土地成交131宗，成交規(guī)劃建筑面積771.88萬㎡，同比下跌69.12%，環(huán)比下跌49.16%；成交樓面價(jià)為7688元/㎡，同比上漲3%，環(huán)比下跌18.71%；土地出讓金593.42億元，同比下跌68.19%，環(huán)比下跌58.67%。繼上月多個(gè)二線城市密集開啟土拍后，本月拍地活動有所減少，在一定程度上導(dǎo)致二線城市整體成交轉(zhuǎn)降。

6月三四線城市土地成交213宗，土地成交規(guī)劃建筑面積為1677.04萬㎡，同比下跌28.41%，環(huán)比上漲21.85%；成交樓面價(jià)為3173元/㎡，同比上漲14.34%，環(huán)比上漲4.89%；土地出讓金532.19億元，同比下跌18.14%，環(huán)比上漲27.84%。可以看到，在推地質(zhì)量大幅提升的帶動下，6月三四線城市土地市場成交活力進(jìn)一步上升。

三、熱度：6月溢價(jià)率、流拍率雙雙上升，三四線城市出現(xiàn)“升溫加快”跡象

2023年6月全國主要地級市溢價(jià)率為9.15%，環(huán)比上升2.52個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.59個(gè)百分點(diǎn)。自去年5月起，土地溢價(jià)率高位回落，去年9月進(jìn)入低位水平徘徊。進(jìn)入2023年，土地市場持續(xù)升溫，自首月起溢價(jià)率連續(xù)4月上升，5月短暫回落，6月再度呈現(xiàn)上升趨勢，且本月創(chuàng)近兩年內(nèi)月度溢價(jià)率新高。流拍率方面，本月流拍率為19.22%，較上月上升7.56個(gè)百分點(diǎn)，處于歷史高位水平。整體來看，6月土地市場高溢價(jià)高流拍并存，熱度回升的同時(shí)，仍然面臨高位的流拍壓力。

分等級城市來看，溢價(jià)率方面，各等級城市溢價(jià)水平均趕超去年同期，同時(shí)僅三四線城市溢價(jià)率環(huán)比上升，且較去年同期熱度上漲最為顯著。其中，一線城市溢價(jià)率為7.77%，較上月回落2.44個(gè)百分點(diǎn)，趕超去年同期約3個(gè)百分點(diǎn)；二線城市溢價(jià)率仍然處于最低水平，且已連續(xù)3月微幅下降，略高出去年同期0.8個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率“二連升”至15.62%，創(chuàng)近2年內(nèi)月度溢價(jià)率新高。

流拍率方面，6月各等級城市流拍率均去年同期上升，且三四線城市升幅最大。其中，一線城市流拍率為9.09%，較上月持平，較去年同期上升約9個(gè)百分點(diǎn)；二線城市流拍率為9.66%，已連續(xù)2月上升，高出去年同期近2個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市流拍率最大，為25.26%，較上月上升超10個(gè)百分點(diǎn)。整體來看，一二線城市熱度與流拍表現(xiàn)相對穩(wěn)健，而三四線城市則波動性更大，土地市場升溫加快的同時(shí)，流拍壓力也有所上升。

四、城市：北京土地收金遙遙領(lǐng)先，海淀雙新村地塊79.35億位居成交總價(jià)首位

從6月城市土地出讓金分布來看，東部地區(qū)城市土地出讓活躍度相對較高，尤其是蘇州、杭州等東南沿海城市收金更為可觀。其中，北京遙遙領(lǐng)先，6月土地收金達(dá)622億元，北京6月計(jì)劃舉行4場土拍共推出17宗地已如期完成，其中有海淀、順義等多宗地塊出現(xiàn)“多搶一”現(xiàn)象，熱度不凡，同時(shí)北京作為一線城市代表，抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)，韌性突出，對于房企來說是一個(gè)優(yōu)質(zhì)的選擇，收金表現(xiàn)自是不俗。蘇州6月憑借121億元位居土地出讓金第二；杭州、成都收金緊隨其后，分別收金107億元、95億元。另外，不可否認(rèn)的是，在當(dāng)前市場回暖受阻，形勢尚不明朗的情況下，房企布局三四線城市意愿相對較低，選擇增加在一二線熱點(diǎn)城市拿地，進(jìn)而導(dǎo)致三四線城市收金大多居于后位，核心城市收金表現(xiàn)相對較佳。

從地塊成交總價(jià)排行榜單來看，北京地塊占據(jù)多數(shù)份額，杭州、鹽城、成都各上榜1宗地塊。從溢價(jià)情況來看，僅有3宗底價(jià)成交，其余7宗溢價(jià)成交。其中，越秀地產(chǎn)擲資79.35億元拿下北京海淀區(qū)雙新村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目2603-003-1地塊，位居成交總價(jià)首位，此外，越秀地產(chǎn)今年以來的擴(kuò)儲步伐明顯加快，同時(shí)業(yè)績單也很是亮眼，對于重點(diǎn)城市的布局更是采取“不錯(cuò)過”原則，高價(jià)競爭也是對北京市場持長期看好情緒；富皋萬泰集團(tuán)以79.12億元拿下北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城0202街區(qū)YZ00-0202-X47R1地塊，位居成交總價(jià)第二；另外，北京豐臺2宗超50億元的地塊位居成交總價(jià)第三、四位，均以底價(jià)成交，分別由金唐天潤 麗澤控股集團(tuán) 北京建工聯(lián)合體、京投發(fā)展(600683)收入囊中。杭州四堡七堡單元JG1402-26地塊最終由綠城中國以11.79%高溢價(jià)拿下，總成交價(jià)47.4億元。

五、房企：6月保利發(fā)展斬獲拿地金額首位，國央企持續(xù)擔(dān)當(dāng)拿地主力

從6月單月房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單來看，保利發(fā)展位居拿地金額首位，6月總權(quán)益拿地金額為169.17億元，在天津、長沙、北京等多個(gè)熱點(diǎn)城市土拍現(xiàn)場均有現(xiàn)身收割，可以看出，在房地產(chǎn)市場處于調(diào)整階段內(nèi)，保利發(fā)展拿地節(jié)奏進(jìn)一步加快，為“持久作戰(zhàn)”做好充足的資源儲備工作。富皋萬泰投資緊隨其后，6月權(quán)益拿地金額79.12億元。京投發(fā)展、越秀地產(chǎn)躋身權(quán)益拿地金額第三、四位，拿地金額均超70億元。此外，從房企權(quán)益拿地金額TOP15榜單中各類性質(zhì)企業(yè)數(shù)變化來看，今年民營房企拿地積極性較去年有所提升，城投身影逐步減少。6月市場情緒持續(xù)低落，民企數(shù)量有所下降，國央企持續(xù)擔(dān)當(dāng)拿地主力。

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