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上周末，首批4單公募REITs擴(kuò)募項目完成定向募集，定向擴(kuò)募發(fā)售的基金份額將在滬深交易所上市交易。

截至6月7日收盤，4只剛剛完成擴(kuò)募的REITs產(chǎn)品，周內(nèi)不同程度下跌。

研究員表示，一級市場新發(fā)個券以及4只存量REITs擴(kuò)募的超募，在一定程度上驗證了投資者對于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的認(rèn)可度。市場超跌之下，部分REITs產(chǎn)品已具備了明顯估值優(yōu)勢，錯殺所帶來的機(jī)會明顯。

4只公募REITs完成擴(kuò)募

據(jù)基金公告，首批4單公募REITs擴(kuò)募項目均于上周末完成定向募集，4單項目實際募資總額超50億元。首批完成擴(kuò)募的公募REITs分別為博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT、中金普洛斯REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT。

從擴(kuò)募情況來看，中金普洛斯REIT擴(kuò)募募集資金總額為18.53億元，發(fā)售價格為4.228元/份，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計4.38億份，其中，GLP普洛斯資本投資4號香港有限公司獲配3.71億元，限售期為60個月，依然是基金第一大份額持有人，持有基金份額占總份額的20%。

華安張江光大園REIT擴(kuò)募募集資金總額為15.53億元，發(fā)售價格為3.373元/份，擴(kuò)募發(fā)售基金份額共計4.60億份。其中，原始權(quán)益人張江集團(tuán)、張江集電作為本次發(fā)售的戰(zhàn)略配售對象分別認(rèn)購發(fā)售份額總數(shù)的20%和15%。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT擴(kuò)募募集金額為12.44億元，最終募集的基金份額為5.21億份，交易價格為2.387元/份。其中，招商局光明科技園有限公司獲配金額約為3.98億元，認(rèn)購份額為本次擴(kuò)募份額數(shù)量的32%。

紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募募集資金總額為4.15億元，根據(jù)基金份額發(fā)售價格2.700元/份折合為約1.54億份基金份額。其中，鹽田港物流有限公司認(rèn)購份額占擴(kuò)募份額數(shù)量的51%，并在此次擴(kuò)募發(fā)行后成為基金第三大份額持有人，所持基金份額占基金總份額的8.22%。

底層資產(chǎn)基本面依然向好

截至6月7日收盤，已上市的27只REITs產(chǎn)品，年內(nèi)出現(xiàn)不同程度的下跌。

市場機(jī)構(gòu)研究顯示，部分基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營業(yè)績不及預(yù)期、前期存在發(fā)行溢價、市場投資者交易趨同可能是此次公募REITs連續(xù)下行的重要因素。

據(jù)公募REITs一季報，各板塊底層資產(chǎn)基本面向好發(fā)展的趨勢沒有改變。大部分高速公路行業(yè)產(chǎn)品的底層資產(chǎn)通行費收入同比實現(xiàn)正增長。工業(yè)廠房板塊中，部分REITs產(chǎn)品的可供分配金額完成度超過25%。而倉儲物流和保障房兩大板塊的底層資產(chǎn)出租情況較為穩(wěn)定，支撐業(yè)績的抗周期屬性更強(qiáng)。對于首次發(fā)布季度報告的嘉實京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT，三個底層資產(chǎn)在報告期末時點的出租率均達(dá)到100%，運營情況保持穩(wěn)健。華夏基金華潤有巢REIT的2個底層資產(chǎn)在2023年一季度的出租率也較2022年有所增長。

超跌錯殺即機(jī)會？

一位REITs機(jī)構(gòu)投資者表示，從當(dāng)前市場情況來看，部分超跌的REITs產(chǎn)品已顯現(xiàn)長期配置價值，其分派率和內(nèi)部收益率正逐步提升?？只徘榫w下的拋售行為或?qū)㈠e失投資良機(jī)。

中信固收明明研究團(tuán)隊指出，盡管二級市場表現(xiàn)低迷，但一級市場新發(fā)個券以及4只存量REITs擴(kuò)募的超募，仍在一定程度上驗證了投資者對于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的認(rèn)可度。復(fù)盤今年4-5月的市場表現(xiàn)，在公募REITs一季報披露后之后，市場在悲觀情緒驅(qū)動下普遍回調(diào)，但部分基本面仍具韌性的標(biāo)的隨后也迎來了估值修復(fù)行情。因此，站在當(dāng)前時點，市場超跌之下不少個券已經(jīng)具備了明顯估值優(yōu)勢，建議積極挖掘錯殺所帶來的機(jī)會。

華泰證券認(rèn)為，機(jī)構(gòu)行為主導(dǎo)了本輪下跌，在機(jī)構(gòu)投資者高度集中、行為趨同的背景下，當(dāng)經(jīng)濟(jì)和項目基本面修復(fù)不及預(yù)期時，投資人多采取謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，市場缺乏新資金流入，持續(xù)下跌引發(fā)部分機(jī)構(gòu)觸發(fā)清倉線，造成踩踏。

從分紅率來看部分REITs已開始具備長期配置價值。部分REITs的P/NAV已降至歷史較低分位，已顯示出長期配置價值，但REITs長期資產(chǎn)配置的屬性與機(jī)構(gòu)行為和考核短期化的矛盾較難調(diào)和，目前投資人更關(guān)注短期二級價格波動，市場缺乏增量資金。

本文源自：金融界

作者：Wind

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