原告訴稱

周某芬向本院提出訴訟請求：1.判令張某霞、劉某輝和張某芳協(xié)助轉(zhuǎn)移登記北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一號房屋至周某芬名下；2.判令張某霞向周某芬支付違約金10萬元；3.判令張某霞和劉某輝承擔本案的訴訟費用。

事實和理由：周某芬與張某霞曾為北京C公司（以下簡稱：C公司）的同事。張某霞與劉某輝系夫妻關(guān)系。2006年5月21日，C公司與張某霞簽訂《職工集資建房認購協(xié)議書》，約定張某霞認購該公司組織的集資建房一套。認購房屋位于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一號（以下簡稱：涉案房屋）。

【資料圖】

2006年10月18日，周某芬與張某霞簽訂了《房屋購買權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（以下簡稱：協(xié)議），約定如下：從協(xié)議生效起，冠名在張某霞名下的涉案房屋的購買權(quán)和以后購得的房屋產(chǎn)權(quán)均歸周某芬擁有；由周某芬支付張某霞預(yù)交款155000元，第二期房款和以后所有應(yīng)付房屋稅費款由周某芬接管支付；此房屋取得房產(chǎn)證時張某霞協(xié)助周某芬辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；C公司出具的收據(jù)和樓房證明一并轉(zhuǎn)交周某芬；雙方以簽訂協(xié)議為準，不得違約，如違約應(yīng)承擔違約金100000元整；協(xié)議簽訂人為張某霞、實際購房人周某芬。

自2006年5月21日至2007年9月7日，周某芬先后向張某霞和C公司付清了全部的價款和稅費共計419345元，包括房款380000元和稅費39345元。同時，張某霞給周某芬出具了房款收條，寫明“全款已交齊”內(nèi)容。C公司和開發(fā)商也給周某芬出具了房款收據(jù)、稅費收據(jù)和集資建房手續(xù)的原件。2007年3月開發(fā)商將一號新房直接交付給了周某芬，從此至今周某芬一直對涉案房屋占有、使用或出租，并一直負擔著房屋上的供暖費、物業(yè)費和水電費等。到本案起訴時的2021年9月，周某芬對涉案房屋占有使用已長達14年之久。

2017年，張某霞和劉某輝共同取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證，房屋性質(zhì)為商品房。2019年5月，張某霞、劉某輝與案外人張某芳簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱：房屋買賣合同），并將涉案房屋過戶到了張某芳名下。2019年6月，周某芬向北京市大興區(qū)人民法院起訴張某霞、劉某輝和張某芳，訴求確認房屋買賣合同無效。2021年4月，大興區(qū)人民法院判決房屋買賣合同無效。2021年8月，北京市第二中級人民法院判決駁回張某霞的上訴，維持原判。依據(jù)已生效的民事判決書確認的事實、協(xié)議及周某芬提供的履約證據(jù)，張某霞應(yīng)當將涉案房屋登記到周某芬名下，劉某輝作為涉案房屋的共同產(chǎn)權(quán)人，有協(xié)助轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)。張某霞違反協(xié)議約定將房屋過戶至他人名下，構(gòu)成違約，應(yīng)按協(xié)議約定向周某芬支付違約金100000元。故周某芬訴至法院，望判如訴請。

被告辯稱

張某霞辯稱，不同意周某芬的全部訴訟請求。一、涉案房屋為張某霞參加公司組織職工集資建房時所認購，張某霞為涉案房屋的實際購買人和所有權(quán)人。張某霞與周某芬此前均為C公司員工。2006年，公司組織職工認購集資建房，根據(jù)單位規(guī)定，一個職工只能享受一套集資建房權(quán)利，周某芬作為C公司職工，本就有權(quán)購買房屋而無需借用張某霞的名義。張某霞獲得涉案房屋的集資建房權(quán)后，根據(jù)公司扣除工齡及相關(guān)優(yōu)惠后，將剩余房屋價款按照要求先后支付。因此，張某霞為涉案房屋的認購人和實際購買人，周某芬無權(quán)向張某霞主張涉案房屋。

二、周某芬與張某霞之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并非買賣關(guān)系。周某芬與張某霞在C公司關(guān)系較好，在公司組織認購集資建房后，張某霞資金緊張，周某芬提出其與趙某亮（周某芬前夫）較寬裕，可借錢給張某霞。后張某霞繳納房屋款項時周某芬稱一并辦理，并將張某霞認購的房屋材料拿走，約定后續(xù)將欠款一并償還趙某亮即可。因此，張某霞并沒有處置涉案房屋的意思，也未將涉案房屋出賣給周某芬。周某芬提交的協(xié)議并非張某霞簽署。

三、基于借款雙方約定在張某霞還款前周某芬對涉案房屋享有無償使用權(quán)。在周某芬的要求下，張某霞同意在未償還借款前允許周某芬對涉案房屋無償居住，且在交房后張某霞亦遵守承諾將涉案房屋交付周某芬使用。2019年，張某霞取得房屋產(chǎn)權(quán)證后與周某芬溝通搬離及欲將房屋出售將其借款一并償還的事宜，但周某芬拒不接受還款并認為其為房屋的權(quán)利人。故對于周某芬主張將涉案房屋登記至其名下并支付違約金的訴訟請求，張某霞不予認可。

劉某輝述稱，同意張某霞的答辯意見。

張某芳述稱，同意張某霞的答辯意見。

法院查明

張某霞原系C公司的員工，劉某輝與張某霞系夫妻關(guān)系。一號房屋位于北京市北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一號（以下簡稱一號房屋）。

2006年5月21日，C公司（甲方）與張某霞（乙方）簽訂《職工集資建房認購協(xié)議書》，載明：“本人張某霞（乙方），自愿參加C公司（甲方）組織的集資建房，并購買位于亦莊一號住房壹套……并在本協(xié)議書簽訂后承諾以下保證：一、我同意按照上述文件規(guī)定的選房順序參加選房及認購，并于認購之日2006年5月21日交認購保證金人民幣伍仟元及首付房款15萬元。同意按照C公司統(tǒng)一規(guī)定分三期付房款的規(guī)定……”。同日，C公司出具《集資建房通知書》，載明：“C公司：張某霞同志已獲得一號房集資建房權(quán)，請辦理相關(guān)手續(xù)”。

2006年10月18日，張某霞（轉(zhuǎn)讓人）與周某芬（實際購房人）簽訂《房屋購買權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，載明：“C公司職工張某霞在2006年C公司集資建房時購買一號房，面積為110平米，住房壹套的購買權(quán)自愿轉(zhuǎn)于周某芬名下，從協(xié)議生效起，冠名在張某霞名下的這套一號房的購買權(quán)和以后購得的房屋產(chǎn)權(quán)均歸周某芬擁有。

此基礎(chǔ)上雙方協(xié)議如下：1.2006年5月21日張某霞預(yù)交的保證金伍仟元和第一期房款壹拾伍萬元整。在房屋權(quán)確認已轉(zhuǎn)移為周某芬名下之日起，由周某芬支付張某霞預(yù)交款壹拾伍萬伍仟元整。2.第二期房款和以后所有應(yīng)付房屋稅費款由周某芬接管支付。3.關(guān)于手續(xù)銜接協(xié)商如下：（1）此房屋取得房產(chǎn)證時張某霞協(xié)助周某芬辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。（2）房屋購買權(quán)轉(zhuǎn)讓時，C公司出具的收據(jù)和樓房號證明一并轉(zhuǎn)交周某芬……”

一號房屋建成后，由周某芬占有使用，并將一號房屋出租。

2019年5月14日，張某霞、劉某輝（出賣人）與張某芳（買

受人）簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，約定成交價格為150萬元。2019年5月22日，雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將一號房屋登記至張某芳名下。周某芬向本院起訴張某芳與劉某輝，請求確認張某霞、劉某輝與張某芳于2019年5月14日簽訂的房屋買賣合同無效。

2021年4月28日，本院作出判決書，認定張某霞、劉某輝與張某芳于2019年5月14日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》存在惡意串通、損害第三人利益的情形，判決雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

張某芳與劉某輝不服，上訴至北京市第二中級人民法院。2021年8月30日，北京市第二中級人民法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。生效判決認定，周某芬與張某霞于2006年10月18日簽訂協(xié)議，雙方在協(xié)議中對物權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進行了約定；周某芬在簽訂上述協(xié)議后為購買涉案房屋支付了價款，且在房屋建成后實際控制涉案房屋，周某芬履行了協(xié)議約定的相關(guān)義務(wù)，亦實際取得涉案房屋，周某芬基于協(xié)議有權(quán)要求張某霞在取得產(chǎn)權(quán)證時協(xié)助周某芬辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；張某霞將涉案房屋過戶至張某芳名下時，侵害了周某芬的合法權(quán)益，周某芬有權(quán)主張權(quán)利；

張某霞本人將涉案房屋的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給周某芬，周某芬有理由相信張某霞作為劉某輝的配偶對于家庭重大財產(chǎn)的處分是經(jīng)過夫妻雙方同意的，劉某輝對于家庭重大財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不知情與日常生活經(jīng)驗不符；張某芳主張其購房前實地看房屋時無人居住，但根據(jù)原審法院調(diào)查后的結(jié)果，不能證明張某霞與張某芳簽訂合同時已將租戶全部騰退；張某芳與張某霞、劉某輝雖然簽訂了房屋買賣合同，但雙方對于付款方式、付款期限、房屋交付時間、不動產(chǎn)登記時間、違約責任等房屋買賣交易中重要的合同內(nèi)容均未做書面約定，與正常的房屋交易過程不相符；

房屋買賣合同約定房屋價款為150萬元，明顯低于市場價格，張某芳、張某霞與劉某輝表示雙方口頭約定房價款為330萬元，但并無證據(jù)證實，結(jié)合張某芳提供的付款過程，在房屋過戶前僅支付了24.5萬元，余款均于房屋過戶后支付，此與正常的房屋交易亦不相符；即使約定房價款為330萬元，也明顯低于市場價格；張某芳主張定金10.5萬元系現(xiàn)金支付，對此未提供任何證據(jù)予以證實；綜合以上情形，張某霞、劉某輝與張某芳簽訂的房屋買賣合同存在惡意串通，損害周某芬利益的情形，雙方之間的房屋買賣合同應(yīng)屬無效。

裁判結(jié)果

張某霞、劉某輝、張某芳于本判決生效后七日內(nèi)協(xié)助周某芬將北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一號房屋轉(zhuǎn)移登記至周某芬名下；

駁回周某芬的其他訴訟請求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評

周某芬主張張某霞、劉某輝與張某芳有協(xié)助其進行涉案房屋轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，并提供了協(xié)議、職工集資建房認購協(xié)議書、集資建房通知單、收條、收據(jù)、供熱采暖合同和生效民事判決書，根據(jù)上述證據(jù)，可以認定周某芬與張某霞之間的《房屋購買權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，張某霞有義務(wù)協(xié)助周某芬辦理房屋過戶手續(xù)。雖然房屋現(xiàn)登記在張某芳名下，但生效的民事判決書已確認了張某霞、劉某輝與張某芳之間的房屋買賣合同無效。故周某芬有權(quán)要求張某霞、劉某輝和張某芳協(xié)助其進行涉案房屋轉(zhuǎn)移登記，法院對此予以支持。

張某霞未能按轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定及時協(xié)助辦理過戶，且與張某芳串通以虛假買賣方式意圖轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，其行為已構(gòu)成嚴重違約，侵害了周某芬的合法權(quán)益。周某芬主張違約金有合同依據(jù)和法律依據(jù)。鑒于周某芬主動表示如對方能盡早協(xié)助其辦理過戶，不再利用訴訟程序拖延案件，則其同意由法院在一審判決中酌情裁量免除對方違約金的責任。法院綜合考量涉案整體情形，酌情確定本案中暫不判決張某霞承擔支付違約金的違約責任。

關(guān)鍵詞