觀點網(wǎng)近期，碧桂園處于行業(yè)聚光燈之下，一有消息都引發(fā)不小的關注。

8月30日晚間，碧桂園發(fā)布2023年中期業(yè)績報告。

2023年上半年，碧桂園收入約2263.09億元，較2022同期1623.63億元增加39.4%；其中97.6%的收入來自物業(yè)銷售，2.4%來自科技建筑及其他分部。

【資料圖】

碧桂園表示，對部分資產(chǎn)做了一些量價平衡的安排，加之前期低毛利項目逐漸進入結(jié)算周期，以及對物業(yè)項目計提的減值增加，對期內(nèi)毛利及利潤構(gòu)成了顯著壓力。

半年

受到房地產(chǎn)銷售下行等影響，碧桂園上半年過得并不容易。

據(jù)觀點新媒體了解，碧桂園期內(nèi)錄得稅前虧損約461.4億元，2022年度同期稅前利潤約53.58億元。

轉(zhuǎn)盈為虧主要是房地產(chǎn)市場下行影響對在建物業(yè)及持作銷售的已落成物業(yè)計提減值凈額約403.38億元，導致毛虧約242.6億元；計提金融資產(chǎn)及合同資產(chǎn)減值損失凈額約66.62億元；以及因外匯波動帶來凈匯兌損失約30.38億元。

2023年上半年，碧桂園歸屬于公司股東的虧損約489.32億元，2022年同期利潤6.12億元；剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后的歸屬于公司股東的核心凈虧損約453.45億元，2022年同期則是利潤49.1億元。

業(yè)績指標下滑指向的是銷售收入不如預期。

2023年1–7月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實現(xiàn)權(quán)益銷售金額121億元，連續(xù)第四個月環(huán)比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。

銷售下滑并不僅是碧桂園一家所遭遇的挑戰(zhàn)，上半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積同比下滑5.3%，開發(fā)投資同比下滑7.9%，絕對規(guī)模的下降再迭加資本市場信心尚未修復，使得碧桂園整體經(jīng)營承壓。

從年初開始，碧桂園重啟拿地，參與北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公開招拍掛活動，直至4月、5月接連在杭州、太原連落四子。

對三四線城市投資熱情的回落，早已體現(xiàn)在2022年拿地結(jié)構(gòu)上，碧桂園于一二線城市權(quán)益拿地金額占比71%，三四線城市占比則從過往60%以上收縮至29%。

截至2023年6月30日止六個月，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項目總數(shù)為3103個；權(quán)益可售資源共計約7801.6億元。

近年來，碧桂園更是加大“降本增效”的措施，進行費用把控、改善盈利能力。

營銷及市場推廣成本和行政費用于2023上半年合計約98.57億元，占收入比例較2022年同期下降1.1個百分點至4.4%，相比前幾年已有明顯的回落。

與此同時，碧桂園亦在加強銷售回款。上半年，該公司權(quán)益合同銷售回款約為1185.0億元，回款率達到92%，權(quán)益銷售回款率連續(xù)多年達到90%以上，銷售回款較為順暢。

現(xiàn)金

對于現(xiàn)在的碧桂園而言，放在首要位置的是現(xiàn)金流。

于2023年6月30日，碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與受限制現(xiàn)金之和1305.69億元，較2022年12月31日的1475.5億元減少了169.81億元。其中，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約1011.15億元，受限制現(xiàn)金約294.54億元。

實際上，整體現(xiàn)金流2020年起凈額為負，流動性壓力在2020年起初顯端倪。

因而，碧桂園有意識降低融資成本，于2021年加權(quán)融資成本降至近十年最低水平，2022年則是由于美國加息導致上升。

于2023年6月30日，碧桂園總借貸加權(quán)平均借貸成本為5.73%，對比2022年12月31日基本一致。

今年以來，碧桂園3月獲大豐銀行9.5億港元定期貸款融資，在5月份通過中債增發(fā)行合計17億元的中期票據(jù)，7月獲35.83億港元及3.89億美元的雙幣定期貸款融資和3500萬美元定期貸款；但中資美元債的發(fā)行已在2022年暫停。

去年通過三次配售籌資114.04億港元，8月1日在資本市場曾傳出碧桂園將配售18億股股份，配股融資所得約23.4億港元用于償還債務。

隨后，碧桂園澄清指出，并無就建議交易訂立最終協(xié)議，且公司現(xiàn)階段并不考慮建議交易。

雖然這次配股并未成行，但碧桂園在中報發(fā)布日的早間公告稱，認購人（建滔集團有限公司全資持有）同意認購約3.5億股股份，價格為每股0.77港元，認購總代價2.7億港元將抵銷付款金額。

是次通過債轉(zhuǎn)股的方式使得碧桂園減少現(xiàn)金流的流出，不僅能保留現(xiàn)金資源，而且能減少資本負債水平。

財報顯示，有息負債中，銀行及其他借款占比最多，以1561.76億元的規(guī)模占比60.56%，較2022年底1625.4億元有所縮減；優(yōu)先票據(jù)、公司債券、可轉(zhuǎn)債規(guī)模共計1017.29億元，合計占比39.44%。

其中，在12個月內(nèi)到期的債務為1087.03億元，而持有的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物為1011.15億元，并不能完全覆蓋短期債務，碧桂園需要在資本市場獲取融資以應對。

從資產(chǎn)負債表來看，碧桂園總有息負債余額下降至2579.05億元，較2022年底的2713.07億元減少134.02億元，下降4.9%；合同負債6035.88億元，占總負債的大部分；貿(mào)易及其他應付款4485.45億元。

合同負債占總負債的比例最高，這將加大保交樓的壓力，但碧桂園一直在全力以赴保交付。

2023年上半年，碧桂園連同合營企業(yè)和聯(lián)營公司累計完成交付房屋近27.8萬套，交付量高居行業(yè)榜首。

另外，碧桂園已就將于2023年6月30日后12個月內(nèi)到期的若干境內(nèi)公司債券與債券持有人展開談判，以征求同意將這些公司債券的到期日延長。其中，“16碧園05”已確定展期方案，本金展期三年，每個賬戶先償付10萬元，到期償付利息。

于2023年6月30日，碧桂園持有未動用的非承諾國內(nèi)融資授信額度約2788.07億元，并一直與相關銀行和金融機構(gòu)就將于一年內(nèi)到期的現(xiàn)有銀行和其他借款的續(xù)期和延期進行商討。

碧桂園還表示，會做好銷售，盤活資產(chǎn)，削減不必要的行政管理開支，盡最大努力改善經(jīng)營性現(xiàn)金流。

據(jù)了解，8月25日，碧桂園出售廣州亞運城26.67%權(quán)益予中海，總代價12.915億元。從總對價扣除集團應付該聯(lián)營公司的金額約5.41億元后，碧桂園已收到現(xiàn)金對價7億元，預計將實現(xiàn)約5億元的稅前出售收益。

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